전세사기 유형, 전세사기 대처 방법

 

 

 
전세사기, 임대인 잠적, 임의 경매 등..
전세사기로 인한 보증금 미반환 사례가 늘어나면서 사회적인 문제로 떠오르고 있습니다.

HUG의 보증사고액도 20년 4682억 원, 21년 5790억 원에서 심지어 22년도에는 1조 1726억 원까지 매년 증가하고 있습니다.

부동산 전세 계약 시 반드시 알아야 할 전세사기 유형과 그에 따른 대처방안을 알아보겠습니다.
 
미리미리 대비를 하지 않으면 사기를 당하기 쉽습니다.
미리미리 대배를 해야 전세사기를 피할 수 있고 대처할 수 있으니 아래 내용을 보고 숙지하시기 바랍니다.
 

 

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입주 전 전세사기 유형 및 대처방안

 
전세사기는 미리 확인하고 대처하지 못하면 큰 금액을 사기당할 수 있기 때문에 미리미리 확인하고 준비하셔야 합니다.

유형 및 대처 방법을 전세 계약을 하기 위해 집을 고르는 시점부터 계약서 작성 시, 계약 직후, 입주 이후, 계약 기간이 끝난 후까지 각각의 단계에 대해 알아보겠습니다.
 

집을 고를때는 계산기를 잘 두드려 깡통전세를 피해야 합니다.

1. 집을 고를 때
집을 고를 때 미리 주의해야 하는 것은 깡통전세를 피하는 것입니다.

전세보증금+임대인의 대출금 총합이 집값의 80%를 넘을 경우 만약 임대인의 집이 경매로 넘어가게 되면 내 보증금을 떼이는 경우가 발생될 수 있습니다.

대처방법은 일단 깡통주택을 거르는 것입니다. 매매가와 전세가의 차이를 확인하여 깡통주택을 꼭 확인하고 피하시기 바랍니다.

임대인의 경제력이 있다고 판단되더라도 믿지 않는 것이 사기를 당할 확률을 줄여줄 수 있습니다.

또한 집을 고를 때는 전세금반환 보증보험 가입이 가능한 집인지 꼭 확인하셔야 합니다.
 

2. 계약서 작성 시
계약서 작성 시 이중계약을 이용해 사기를 치는 경우가 있습니다.

공인중개사가 임대인의 대리인이라고 자처하면서 세입자와는 전세 계약을 진행하고, 집주인에게는 월세 계약을 했다고 하면서 보증금을 갈취하는 수법입니다.

흔하게 발생되는 사기 수법으로 이를 대처하기 위해서는 반드시 정상적으로 등록된 공인중개사와 거래를 해야 합니다.

정상적으로 등록된 공인중개사인지 여부는 '국가공간정보포털'에서 확인 가능합니다.

국가공간정보포털 > 열람공간 > 부동산중개업 조회

또한 공인중개사에게 공제증서를 받아두시기 바랍니다.
 
공제증서는 중개사고로 벌어진 손해를 배상해 줄 때 쓰이는 문서입니다.
 

3. 계약 직후
법령을 악용하여 사기를 치는 경우가 있습니다.

임대인이 집을 팔거나 주택을 담보로 은행 대출을 받으면 당일 즉시 효력이 발생하나, 세입자는 전입신고를 한 다음날부터 권리를 주장할 수 있는 힘이 생깁니다.

이를 악용하여 전입신고가 완료되기 전 주인이 바뀌고 집이 경매로 넘어가는 경우가 발생할 수 있습니다.

이를 대처하는 방법은 첫 번째로 등기부등본을 확인하는 것입니다.

전세계약 당일 잔금 치르기 전 등기부등본을 확인하시기 바랍니다.

계약서에 특약사항을 기재해 두면 좋습니다. 예를 들어 계약체결 다음날까지 소유권 변경이나 근저당 설장 금지라고 특약사항을 넣어두는 것입니다.

필요하다면 전세권 설정도 해두시면 도움이 됩니다.
 

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입주 후 전세사기 유형 및 대처방법

1. 입주 이후
집주인이 체납을 하였을 경우 국세는 다른 채권에 우선하여 징수되면서 전세 보증금을 보호받지 못하는 경우가 발생될 수 있습니다.

이를 대처하려면 미납국세 열람제도를 활용하여 주기적으로 확인하시는 게 좋습니다. 23년 4월부터 임대인 동의 없이도 열람이 가능합니다. (보증금 1000만 원 초과 시 가능)

전국 세무서에서 열람 가능합니다. 다만 국세에 대해서만 열람 가능하며, 열람 시 열람내역이 임대인에게 통보된다는 점은 염두에 두셔야겠습니다.

또한 사회보험 완납증명서나 납세증명서를 확인하시는 것도 도움이 됩니다.
 

2. 전세 계약기간이 끝난 후
계약기간이 끝난 후 발생될 수 있는 것은 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우입니다.

계약만료가 되었는데 임대인이 연락이 되지 않거나 연락이 되었더라도 보증금을 돌려주지 않는 문제가 발생될 때가 있습니다.

이런 경우는 첫 번째로 내용증명을 보내야 합니다. 내용증명을 보내면 추후 법적공방 시 증거로 활용 가능합니다.

그 이후 임차권등기명령을 신청합니다.  임차권등기명령을 신청하면 이사를 가더라도 대항력을 유지할 수 있습니다.
(대항력:세입자가 권리를 주장할 수 있는 법적인 힘)

마지막으로 지급명령 신청을 합니다. 지급명령은 전세금 반환 소송에 비해 기간이나 경제적으로 유리합니다.

지금까지 부동산 전세 계약 시 반드시 알아야 할 전세사기 유형과 그에 따른 대처방안을 단계별로 알아보았습니다.
 
총 5가지 상황에 따른 전세사기 유형과 대처방안을 보셨는데요,
내용을 숙지하시고, 전세사기를 당하지 않도록 미리미리 확인하고 준비하시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

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