재건축 사업절차 알아보기

 

재건축의 첫 단계인 안전진단 규제가 완화되면서 재건축의 시대가 왔다고들 이야기합니다.

1차 안전진단을 통과한 후 정밀 안전진단을 통과하지 못했던 단지들이 많았으나, 현 정부가 안전진단 규제를 완화하면서 기존에 안전진단을 통과하지 못하고 있던 단지들이 안전진단을 통과하게 되면서 재건축 기대감이 높아지고 있는 것입니다.

안전진단은 재건축 필요성을 따져보는 절차이기 때문에 안전진단을 통과하면 그 이후 정비계획수립절차가 진행되게 됩니다.

재건축 사업이 무엇인지, 재건축을 진행하기 위한 조건이 어떻게 되는지와 재건축 주요 사업절차는 어떻게 되는지 까지 차근차근 알아보겠습니다.

 

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재건축이란?

재건축이란 무엇일까요?

 

재건축이란 간단히 말해 노후주택을 철거하고, 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택 소유자가 조합을 설립하여 주택을 건설하는 사업을 이야기합니다.

재건축은 원한다고 모두 진행할 수 있는 것이 아닙니다. 재건축을 진행하기 위해서는 정부에서 요구하는 조건을 충족해야 합니다.

아파트 건설의 기본! 타워크래인

 

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재건축 조건?

재건축을 진행하기 위해서는 정부에서 요구하는 조건을 충족해야 하는데, 정비구역에 지정된 아파트의 경우 재건축의 조건은 다음과 같습니다.

1. 300세대 이상의 공동주택(면적 1만 제곱미터)
2. 건축된 지 30년 이상 경과
3. 안전진단 D등급 이하

위의 재건축 조건을 모두 만족할 경우 재건축을 진행할 수 있게 되는 것입니다.

그렇다면 재건축 조건을 모두 만족한 단지에 대해 재건축을 진행할 때 주요 사업절차는 어떻게 될까요?

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재건축 주요 사업절차

재건축 조건을 모두 만족한 단지에 대해 재건축을 진행하게 됩니다.

재건축 주요 사업절차를 사업준비단계 / 사업시행단계 / 사업완료단계로 나누어 알아보겠습니다.

□ 사업준비단계
1. 기본계획수립
사업준비단계의 첫 번째 절차는 기본계획수립 단계입니다. 특정 구역 정비사업에 대해 지자체의 정책에 따라 진행됩니다.

2. 안전진단
안전진단은 건물의 노후와 불량도를 점검하여 등급을 측정하는 단계입니다.

D등급은 조건부 재건축이 가능하고, E등급은 재건축이 확정됩니다.

3. 정비구역 지정
정비구역 지정은 정비기본계획이 수립된 후 안전진단이 통과되면 시, 도에서 지정하게 됩니다.

여기까지가 사업 준비단계라고 보시면 됩니다.

준비단계가 완료되면 사업시행단계로 넘어가게 됩니다.

 

□ 사업시행단계

4. 조합설립
사업 시행단계의 첫걸음은 조합설립입니다.

조합설립 인가조건은 토지의 3/4 이상 + 소유주의 3/4
이상이 동의를 해야 가능합니다. 공동주택의 경우는 동별 과반수 동의가 필요합니다.

5. 사업시행인가
사업시행인가 단계는 지자체 인허가 등 사업이 본격적으로 진행되는 단계입니다.

이때 용적률, 건폐율, 세대수 등이 결정됩니다.

6. 조합원분양신청
사업시행인가가 되면 조합원분양신청이 진행됩니다.

조합원들의 분양신청을 바탕으로 분양 세대수가 정해지게 됩니다.

7. 관리처분인가
사업시행 후 분양하는 토지와 건물의 권리를 배분하는 단계입니다.

 

□ 사업완료단계

8. 이주 및 철거

9. 착공
착공 신고 후 일반분양이 진행됩니다.

10. 준공, 입주

지금까지 재건축이 무엇이고 조건이 어떻게 되는지, 재건축 주요 사업절차는 어떻게 되는지를 사업준비단계부터 사업시행단계, 사업완료단계까지 알아보았습니다.

각각의 단계를 넘어갈 때마다 해당 단지의 거래가격이 올라가는 경향을 보이고 있습니다.

 

다만 공사비가 22년 기준 평단 555만 원대에서 23년 기준 700~800만 원대로 많이 올라있는데, 이런 점들을 고려하셔서 재건축 단지에 투자하려는 경우 수익성을 잘 따져보셔야 합니다.

재건축 투자를 준비하시는 경우 옥석 가리기를 잘하셔서 성공적인 투자를 하시기 바랍니다.

 

 

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